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说说租房那些事

发布日期:2018年09月26日     来源:市司法局

 

(一)租赁未到期,不是房东喊走就走

长沙市的某先生来电咨询,他201612月租了一门面销售加盟的某品牌汽车轮胎,签了5年租赁合同,约定前3年租金每年是3万,后2年租金每年是35千元,他花了1万多元的装修,投入12万多元开店买设备,按加盟公司的统一要求制作了店面的招牌,花了3万多元,设置在门面的前面,现在他已交了2018年的房租,但早几天房东说租了这一年就不出租了,要收回门面。该先生咨询,他的门面还只使用了14个月,如果不租的话,他做的房屋装修带不走,店铺的招牌挪动就没用了,买的设备还要搬迁,没有找到合适的门面,这些设备就只能闲置浪费,问怎么办?

长沙市12348公共法律服务热线廖格平律师答复,合同法第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

就本纠纷来说,房东在5年的租赁合同未到期的情况下,单方要求解除租赁合同,房东的行为是违约,租户可以要求继续履行合同,而不是房东喊走就走。如果双方协商不成,租客可以向法院起诉,要求继续履行合同。房东如果强行终止双方合同的履行,租户可以要求房东赔偿因房东单方解除合同给租客造成的损失,包括房屋的装修、为门面定制的招牌、设备搬迁,甚至因为租赁门面可以获得的利益等损失,租客需要对损失进行举证。为了避免对于损失的举证不能,租客在下次与房东签订类似合同时,可以在合同中约定,一旦一方违约,可以要求违约方按合同总的租赁费用的一定比例或者是一定数额支付违约金。这样,一旦出现一方违约,可以要求违约方支付违约金.

 

(二)合租房屋,应明确合租条件

合租可以降低合租人的租房成本,如果是几个同学、朋友一起合租还能相互帮助,安全方便。但合租人的关系毕竟不同于家人,相互之间还需要约法三章,这样才能合租愉快。

长沙的某女士来电咨询,她与另一女子合租房东的一套房,当时双方说好都不能带男性回来,现在对方经常带男性回来,很晚才走,搞得大家不方便。虽说当时的合租协议约定了违约金,但是真正要对方付违约金,对方也不给,而且问题是收了对方的违约金,对方还是带男性回来怎么办?

长沙市12348公共法律服务热线廖格平律师答复,合同法第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。因此该女士在与他人合租房屋时,不仅要约定违约条款,同时要约定解除合同的条款,约定合租人不得在合租期间,带男性到合租房,一旦违反,另一方有权解除合租合同。

 

长沙的某大学同学来电咨询,他与同学在校外合租房屋,三室两厅的一套房,当时看房时发现这套房里有客厅可以使用,客厅里还有电视机,他看中了这套房,而且房东口头承诺有客厅,交房约定写明提供电视机,他和同学各出900元租了两间房,刚过了一天房东把客厅隔成一间房,现在电视机也没了,怎么办?

长沙市12348公共法律服务热线廖格平律师答复,合同法第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。合同法第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。该同学在与同学合租房东的房屋时,房东口头承诺了可以使用客厅,也提供电视机,该口头约定对双方当事人具有法律效力,现房东违反约定,依法应承担违约责任。该同学可以要求赔偿损失或解除合同。

 

(三)租赁房屋应仔细了解房屋的居住环境

长沙的某女士来电反映,她与房东签订租赁合同时,提前在下午到现场看了房,对房屋的户型很满意,特别是房屋所在的小区安静,但是她晚上打扫租赁房屋卫生时听见有多辆火车经过,这才发现火车轨道在房屋所在楼的正下方,是房内视野的死角,根本看不到,她这个人喜欢居住安静,晚上立马向房东提出退房,房东不同意怎么办?

长沙市12348公共法律服务热线廖格平律师答复,租赁房屋,一般是对房屋的设施、户型、面积等有所要求。如果租户对于租赁房屋的周边环境有所要求时,可以向房东提出,或者到房屋所在的地域现场勘查。在本纠纷中,租客并未向房东了解房屋的周边情况,而是自己实地勘查房屋现场,对于房屋状况有所了解的情况下与房东签订租赁合同。现租客提出退房,是违约,依法应承担违约责任。因此,租客只能继续租赁房屋到期或与房东协商解除合同。

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